Na co si dát pozor při podpisu rezervační smlouvy na byt?

zdroj obrázku: freepik.com

Co je to rezervační smlouva na byt?

Smlouva o rezervaci nemovitosti, rezervační smlouva či také někdy dohoda o rezervaci nemovitosti je dokumentem, díky kterému získá kupující jistotu, že je nemovitost blokována právě pro něho během  vyřizování hypotéky  a nebo během přípravy kupní smlouvy. Rezervační smlouva je ve své podstatě smlouvou o smlouvě budoucí. Neměly by v ní proto chybět žádné důležité informace, které budou později součástí kupní smlouvy.

Na jak dlouhou dobu se rezervační smlouva uzavírá?

Obvykle se jedná o lhůtu od 2 týdnů do 60 dnů. Lhůta je smluvně upravena, takže záleží jen na dohodě stran.

Co by v rezervační smlouvě u koupě bytu nemělo chybět?

Zkontrolujte si, zda rezervační smlouva obsahuje následující body:

#1: Identifikační údaje nemovitosti. Ty doporučujeme velmi detailně zkontrolovat na aktuálním výpisu z katastru. Nezbytnou přílohou rezervační smlouvy by měl být originál listu vlastnictví - ne starší než 3 dny. Vzhledem k tomu, že se v současnosti dá za drobný poplatek stáhnout ihned online, neměla by být jeho aktuálnost problémem.

#2: Identifikační údaje všech stran. Tedy kupujícího a prodávajícího, případně realitního zprostředkovatele. V dřívějších dobách bylo praxí, že rezervační smlouvu uzavírali pouze kupující a prodávající. Nyní se věci mají tak, že rezervační smlouvu musí obvykle podepsat všechny tři strany (kupující-prodávající-zprostředkovatel). Existuje však i výjimka. Jedná se o případ, kdy má zprostředkovatel plnou moc k jednání ve věcech prodeje. V takovém případě je vhodné si nechat plnou moc předložit a ujistit se, že je v daném rozsahu práv plně platná.

#3: Kam bude složena rezervační záloha. Snad jedním z nejdůležitějších bodů rezervace nemovitosti je údaj o tom, na jaký účet bude složena rezervační záloha (též rezervační depozitum). V případě prodeje přes realitní kancelář se částka většinou skládá na účet realitní kanceláře, kde je spolehlivě uschovaná až převodu nemovitosti a nikdo ji nemůže “utratit”. Další možností je uložit peníze rovnou do advokátní úschovy, kam následně bude zaslaná i celá kupní cena na dobu převodu nemovitosti na katastru. V případě, že by se nakonec převod neodehrál a něco se pokazilo, rezervační částka zůstane v bezpečí.

#4: Možnosti odstoupení od smlouvy. Ve smlouvě by mělo být uvedeno, za jakých podmínek může od smlouvy odstoupit kupující a za jakých prodávající.

Jaké důvody k odstoupení mohou nastat?

Nejčastějším důvodem, proč nakonec nedojde k uzavření smlouvy, bývá, že kupujícímu neschválí úvěr. Je proto určitě vhodné, abyste měli předschválenou hypotéku ještě před podpisem rezervační smlouvy. I když máte jistotu, že jsou vaše bonita a jiné náležitosti v dobrém stavu a banka by vám půjčit měla, může se stát, že v bankovním odhadu hodoty nemovitosti vyjde příliš nízká odhadní cena.  Jedná se o reálné riziko, které se čas od času přihodí. Je proto vhodné se domluvit, jaký bude následný postup.

Je však více než pravděpodobné, že  zájemci o koupi nebude vrácena celá rezervační záloha, i když to nebude jeho vina. Nebylo by to totiž spravedlivé ani vůči prodávajícímu, který ztratil zbytečně čas. Zkrátka, vše je o domluvě a je dobré se zeptat předem, co se bude v takovém případě dít.

#5: Příslib prodávajícího, že poskytne součinnost pro vyřízení financování. Jeho povinností následně bude, aby podepsal zástavní smlouvu ve prospěch vaší banky a to ještě v momentě, kdy bude nemovitost jeho. Mnozí lidé se tohoto postupu kvůli neznalosti obávají. Není se však čeho bát, protože pokud by nemovitost nakonec nebyla přepsaná na nového majitele do určitého data, zástavní právo by automaticky zaniklo.

#6: Stav nemovitosti. Pro ochranu obou stran je vhodné již do samotné rezervační smlouvy vyjmenovat případné vady na nemovitosti, dohodnuté opravy nebo vybavení, které v nemovitosti zůstane.

#7: Právní vady na nemovitosti. Nejčastěji mezi právní vady nemovitosti patří zástavní právo zřízené kvůli předchozímu úvěru. Při převodu nemovitosti na nového majitele budou vymazána. Častým případem jsou věcná břemena různých technických služeb (telecom, vodovody apod.), která jsou v pořádku. Pakliže by se však jednalo o jiná věcná břemena (služebnosti), např. věcné břemeno doživotního užívání, je třeba se mít na pozoru.

#8: Existující nájemní smlouvy a jiné povinnosti, které nejsou zapsané v katastru. Nevýhodou nájemních smluv je to, že nejsou zapsané v žádném veřejném seznamu, ale zároveň mohou zůstat platné i po přepisu nemovitosti na nového majitele.

#9: Jak bude nemovitost financovaná. Důležité je  i ujasnění, jak bude nemovitost financovaná - tedy zda “hotově” (resp. bez půjčky) nebo úvěrem. Vhodné je také uvést rovnou čísla účtu, z kterých a kam budou peníze posílány a v jakých lhůtách. Nejedná se však o povinný údaj, ale spíše jakousi přípravu pro vypracování kupní smlouvy advokátem.

 Řešíte otázku financování? Vyzkoušejte naší online hypoteční kalkulačku. 

Nikdy nestahujte vzor smlouvy z internetu

Věřte či ne, ale z internetu rozhodně není možné stáhnout bezpečnou rezervační smlouvu. Je to stejné, jako kdybyste si chtěli z internetu stáhnout univerzální návod na vyléčení bolesti zad. Stejně jako je jiný každý zdravotní problém, tak je jiná i situace při prodeji nemovitosti. Liší se nejen identifikace nemovitosti a smluvních stran, ale také termíny, čísla účtů, řešení financování, právní a technické vady na nemovitosti a mnoho dalšího.

CHIRŠ RK nabízí službu asistence při koupi nemovitosti, kdy se kompletně postaráme o všechny právní a administrativní náležitosti. 

Chcete se o této službě dozvědět více? Kontaktujte nás.

Rezervační smlouva musí být srozumitelná

Vše ve smlouvě by mělo být vše jasné. V případě, že něčemu nerozumíte, zeptejte se. Taktéž si alespoň spěšně najděte všechny odkazy zákonných ustanovení (paragrafy). O solidnosti rezervační smlouvy také vypovídá její délka. Obecně platí, že čím jsou smlouvy kratší, tím je to lepší. 

Rezervační smlouva může být skvělým řešením pro obě strany obchodu, ale také se může proměnit v noční můru, a proto  je vždy  lepší o její vypracování nebo kontrolu požádat realitního makléře nebo advokáta. Ať už jste v jakékoliv fázi koupě či prodeje nemovitosti, rádi vám pomůžeme.  

 Prodávat byt? Máme databázi poptávajících. Zjistěte, zda některý nečeká právě na Vaši nemovitost. 

Plánujete koupi nebo prodej bytu a potřebujete poradit? Neváhejte nás kontaktovat. Stačí vyplnit formulář, my Vás obratem budeme kontaktovat a domluvíte nezávaznou schůzku.