Rozdělení pozemku: Návod, který vám tento proces usnadní

Zdroj obrázku: freepik.com

Vlastníte-li velký pozemek a plánujete ho prodat, pak jeho rozdělení na několik menších může být značně ziskový.

Na současném realitním trhu je největší zájem o vše malé - o malé byty, o malé domky a také o malé pozemky. Důvod je jednoduchý. Čím menší pozemek, tím méně metrů čtverečních, tím nižší cena. Své výhody to má ale i z pohledu prodávajícího - čím je pozemek menší, pak je obvykle vyšší cena za metr čtvereční. Pro kupujícího je totiž rozhodující zejména celková cena nemovitosti.

Přečtěte si, jak jej rozdělit na více stavebních parcel a vytěžit z prodeje maximum.

Tip: Prodáváte pozemek? Zjistěte, zda se v naší databázi nenachází poptávající na Vaši nemovitost.

#1. krok: Prověření možností pozemku

Prvním krokem je prověření, co je na daném pozemku možné nebo nemožné postavit obecně. To vyčtete z územního plánu. Většina obcí jej má dostupný online, i když je pravda, že někdy ho vypátrat je skutečnou detektivní prací. Návštěva úřadu vás však stejně nemine.

Na jaký úřad jít?

Navštívit byste měli jak příslušný stavební úřad, tak i obecní úřad. I když oba úřady by vám měly ve své podstatě sdělit to samé, v praxi se stává, že na jednom úřadu toho ví víc než na druhém.

Dále zajděte také na odbor životního prostředí. I jeho vyjádření je totiž nutné pro budoucí vydání stavebního povolení. Pakliže se pozemek nachází v blízkosti památkové zóny, pak navštivte odbor památkové péče.

TIP: Čím lépe budete mít pozemek prověřený a čím více budete mít informací o jeho možnostech  a omezeních, tím máte větší šanci za něj utržit dobrou cenu.

Na co se na úřadu ptát?

1. Je pozemek stavební? To, že někomu patří nějaký pozemek, ještě neznamená, že se s ním může zacházet dle libosti.
2. Co na pozemku mohu postavit? Územní plán nerozlišuje pouze stavební a nestavební pozemky, ale také určuje, jaký druh nemovitosti zde můžete postavit. V ideálním případě je pozemek určený pro smíšenou obytnou zástavbu, ale může být určený např. pro individuální rekreaci, pro komerční zástavbu apod.
3. Jaká jsou zde regulativa? Regulativy rozumíme omezení pro stavby, tedy např. Jak velkou budovu je na pozemku možné postavit, jak daleko od hranice pozemku může stát stavba, jak vysoká stavba může být, kolik procent pozemku mohu zastavět apod. Z těchto údajů nakonec získáme představu, zda po rozdělení pozemku ještě zůstane dostatečně velký prostor pro stavbu domu o ucházející velikosti.
4. Existují nějaká omezení, kvůli kterým není možné stavět? Např. omezení týkající se životního prostředí, památkových omezení apod.
5.  Bude stavební úřad souhlasit s rozdělením pozemku? A případně za jakých podmínek? 

#2. krok: Bude mít nová parcela vlastní přístup?

Katastrální úřad vám nově vzniklé parcely nezapíše v případě, že každá nebude mít svůj vlastní přístup, resp. pokud rozparcelováním přístup k některým z nich zanikne. Pakliže nebude možné se dostat na nově vzniklé parcely jinak než přes část původní parcely, budete muset část původního pozemku obětovat a vymezit jej jako příjezdovou cestu.

Kdo bude vlastníkem nově vzniklé příjezdové cesty? Možností je více:

1. Cesta může zůstat ve vašem vlastnictví a noví vlastníci pozemků na ni budou mít zřízené věcné břemeno chůze a jízdy.
2. Každý z nových vlastníků pozemků získá ideální spoluvlastnický podíl na cestě. Ti se o ni následně budou muset starat sami.
3. Po domluvě s obcí a po dokončení cesty, bude cesta předána obci. Ta ji získá do vlastnictví a zároveň s tím převezme i povinnost cestu udržovat.

#3. krok: Vypracování geometrického plánu

Odborník, kterého nyní potřebujete, se nazývá geodet. Ten váš pozemek zaměří a připraví podklady pro zápis nově vznikajících parcel do katastru nemovitostí.

TIP: Během rozdělování pozemku myslete koncepčně a přemýšlejte, zda byste si vy sami na takové parcele měli chuť postavit dům. Čím lépe bude situace řešená, tím pravděpodobněji prodáte nemovitost za více peněz.

#4. krok: Kdy nechat geometrický plán zapsat do katastru nemovitostí?

Existují dvě varianty. Tou nejjednodušší je, abyste geometrický plán přiložili jako nedílnou součást ke kupní smlouvě. Není tedy třeba podávat návrh na vklad “geometráku” na katastr zvlášť a ani není třeba platit dvakrát poplatek za “kolek”.

Druhou variantou je nechat zapsat geometrický plán zvlášť. Od roku 2018 je totiž možné rozdělit pozemek i beze změny vlastníka, což před tímto rokem možné nebylo.

#5: Co inženýrské sítě? Voda, kanalizace, elektřina, plyn

Zvažte, zda se kromě rozdělování pozemků v katastru nemovitostí nepokusíte parcely tzv. zasíťovat. Tedy dovést na okraj pozemku dostupné inženýrské sítě, jakými je elektřina, kanalizace, voda a případně plyn.

POZOR: Pakliže byste rozdělili nezasíťované pozemky a začali jste je nerozvážně prodávat, mohlo by se stát, že vám zůstanou neprodané parcely “vzadu”, ke kterým není možné přivést inženýrské sítě. Tím pádem by se mohly stát pozemky neprodejnými či prodejnými pod cenou.

TIP: Pokud se nechcete pustit do budování inženýrských sítí, můžete si alespoň nechat vyprojektovat, kudy inženýrské sítě povedou, a vyžádat povolení přípojky u dodavatele. Zároveň můžete nechat zřídit věcná břemena vedení (služebnost inženýrské sítě) přes některý z vašich pozemků ku prospěchu jiného prodávaného pozemku.

Kolik stojí inženýrské sítě?

To je velmi individuální. Závisí to na tom, jaké inženýrské sítě tam povedou, jakým terénem, co se bude muset kopat a mnoho dalších proměnných. S žádostí o napojení na inženýrské sítě se v první řadě nejprve obraťte na dodavatele. Ten by vám měl poradit, odkud se do projektu pustit a co vše vyřídit a zjistit.

O kolik lze prodat dráž zasíťovaný pozemek?

Rozhodující slovo ve věci ceny má samozřejmě lokalita. Určení ceny však není úplně snadné. Rozhodně se nelze orientovat pouze podle nabídkových cen v inzerci na internetu. Vemte to logicky, pokud by ceny na internetu byly přiměřené, v době nedostatku nemovitostí už by parcela byla dávno prodaná. V tomto kroku doporučujeme obrátit se na místní realitní kancelář. Ta vám obvykle zdarma a nezávazně vypracuje odhad tržní ceny a pomůže vám naplánovat celou strategii prodeje.

Závěrem

Rozdělení pozemku na více stavebních parcel může být velmi ziskovým podnikem. Vyžaduje však plánování, čas a spoustu papírování. Neobejdete se ani bez patřičných zkušeností. Jednoznačně se vyplatí obrátit na odborníka, který vám pomůže minimalizovat rizika a maximalizovat zisk.

Tip: Vyberte svého realitního makléře CHIRŠ

Uvažujete o koupi či prodeji pozemku? Nevíte si rady? Neváhejte nás kontaktovat.