Investiční byt: Jak ho vybrat a jak si spočítat návratnost?
Co je to investiční byt?
Jedná se o takový byt, který je určený k dalšímu pronájmu. Cílem investice do nemovitostí je pravidelný měsíční výnos a zároveň zhodnocení vloženého kapitálu. Pořízení tohoto druhu nemovitosti je vhodné i tehdy, pokud nevíme, co dělat s volnými finančními prostředky a chceme je bezpečně uložit.
Výhody a nevýhody
Investice do nemovitostí obecně považujeme za konzervativní a relativně nejjistější formu investic. Jedná se o dobrý způsob, jak ochránit své peníze před inflací a zajistit se tak na stáří. Z dlouhodobého horizontu se jedná o poměrně dokonalý způsob, jak ochránit své peníze před inflací a zároveň jak zhodnotit své úspory.
Nevýhodou investice do nemovitostí pak je poměrně malý výnos. Respektive obecně platí, že čím méně při investování riskujete, tím menší výnos je možné získat.
Jaký typ bytů je na investici nejvhodnější?
Obyvatelé České republiky jsou charakterističtí tím, že bydlí rádi “ve svém”. Pokud se někdo rozhodne “zahnízdit” a byt si koupit, obvykle se poohlíží po větších bytech. Nájemní bydlení lidé vnímají spíše jako dočasné či startovací řešení pro mladé lidi nebo přechodné bydlení v blízkosti prozatimní práce. Není proto divu, že se lidé při nájemním bydlení obvykle poohlížejí po menších bytech, a to od garsonek (1+kk) po 2+kk nebo 2+1.
Větší byty se pronajímají o něco málo hůře, protože bývají i v poměru k velikosti o něco dražší. Malé byty se navíc dobře prodávají, takže pokud bude chtít investor byt rychle a snadněji opětovně prodat, může se mu jeho investice rychle vrátit.
Jakou zvolit lokalitu?
Co se týče výnosnosti, obvykle nebývá velký rozdíl mezi tím, zda koupíme byt ve starší zástavbě nebo v novostavbě. Rozhodující je spíše lokalita jako taková. Hůře se vám bude pronajímat například byt na vsi daleko od města, kde jsou lidé zvyklí bydlet ve vlastním. Snadno oproti tomu pronajmete byt u centra města.
Byty ve městě mají také tu výhodu, že je v případě potřeby snadněji opětovně prodáte. Na druhou stranu však poptávka žene ceny těchto atraktivních nemovitostí velmi vysoko, s čímž souvisí i nižší výnosnost a delší návratnost.
Při výběru lokality dále doporučujeme, abyste se neorientovali pouze na oblast, ve které bydlíte. Pakliže plánujete koupit byt pouze za účelem investice (nikoliv tedy jako budoucí bydlení pro své děti apod.), vycházejte z čisté matematiky. Doporučujeme poohlédnout se po bytě například i v okresních městech, jakými je Most, Chomutov, Karviná, Česká Lípa a jiné. Nevýhodou sice je, že v těchto městech bude čistý příjem z pronájmu o mnoho nižší, nicméně pokud zvážíte pořizovací cenu bytu, návratnost investice (ROI) může být o mnoho větší.
Koupit za hotové nebo si vzít hypotéku?
Tato otázka se přirozeně týká pouze těch, kteří “hotovost” mají k dispozici. Pokud patříte mezi šťastlivce s dostatkem vlastních prostředků, zvažte, zda máte v plánu být v investování aktivní nebo si spíše přejete své peníze dobře “uložit” a získávat nevelký, ale přesto téměř jistý měsíční výnos. Pakliže máte v plánu být v investování aktivní, je vhodné si koupit bytů více, použít hotovost pouze na povinný podíl vlastních prostředků a zbytek dofinancovat hypotékou. S touto strategií se můžete setkat také pod názvem “investiční páka”. Tato strategie je samozřejmě o něco riskantnější, ale také na druhou stranu máte možnost získat mnohem větší výnos.
Nemáte hotovost k dispozici a budete si muset půjčit? Pak se vyplatí počítat. Lze předpokládat, že nájemné bude sloužit jako splátka úvěru. Pozor však na to, aby byl příjem z nájmu (po odečtení všech nákladů) dostatečně vysoký na to, aby vám pokryl splátku hypotéky a nemuseli jste ji ještě doplácet “ze svého”. Kromě příliš vysoké splátky se také může stát, že vám například byt zůstane delší dobu neobsazený a bude třeba investovat do nečekaných oprav apod. Pakliže se skutečně nakonec rozhodnete pro tuto variantu, doporučujeme při koupi investičního bytu na hypotéku mít vždy rezervu minimálně ve výši 15 % plánovaného ročního příjmu.
Jak spočítat návratnost?
Návratnost investice se nejčastěji vyjadřuje jako ROI. Tato proměnná udává poměr vydělaných peněz v poměru k investovaným penězům. Vyjadřuje ztrátu nebo výnos proti penězům, které jsme do investice vložili. Investoři si návratnost počítají jednoduše proto, aby zjistili, jak moc se jim investice vyplatí.
Návratnost se nejčastěji uvádí v procentech a existuje několik možností, jak ji vypočítat. Nejužívanější vzorec je:
ROI = (výnos – investice) / investice * 100 (%)
Čím vyšší je hodnota ROI, tím vyšší je zisk. Pokud je ROI vyšší než 0 %, investice se vrátila a procenta nad 0 představují příjem z konkrétní investice. Pakliže je ROI menší než 0 %, je investice ztrátová a procenta pod 0 představují danou ztrátu. Jestliže získáte hodnotu -100 %, znamená to ztrátu celé investice.
Investiční byt není bez práce
O čem se u investičních bytů příliš nemluví je, že se o pronájem nemovitosti musíte starat. Nejen, že vás mohou pořádně pozlobit neplatící nájemníci, navíc se musíte starat i o opravy. Nájemníci obvykle hradí pouze skutečně malé opravy, jakými je například výměna prasklé žárovky. Na majiteli je pak všechno ostatní - oprava rozbité myčky, prasklá vana, nefunkční kotel apod.
Při podpisu nájemní smlouvy je každopádně vhodné myslet na to, abyste si ujednali, co bude v režii nájemce a co bude v režii vaší.
Ještě než se do koupě investičního bytu pustíte, vyplatí se spočítat si i další náklady, které budete mít - zjistit si, jak vysoký bude tzv. “fond oprav” nebo kolik vám ukousnou daně.
V neposlední řadě také nezapomeňte na to, že se ne vždy podaří najít spolehlivé nájemníky. Mohou se projevit jako neplatiči, nadměrně rušit klid v domě nebo v nejhorším případě ničit zařízení bytu. Velkým problémem pak je, že neplatiče trvá legální cestou dostat z bytu třeba i půl roku a během celé této doby musíte podvodníkům zajišťovat veškerý komfort, jakým jsou dodávky elektřiny, vody či plynu.
Zvažujete investici do nemovitosti? Rádi vám poradíme, jaká varianta je pro vás nejvhodnější. Zároveň vám následně pomůžeme byt pronajmout a prověřit budoucí nájemce. Kontaktujte nás pomocí formuláře, obratem se s Vámi spojíme a nezávazně s Vámi rádi probereme, jak na investice do nemovitostí.
Pokud však uvažujete spíše o prodeji bytu neváhejte nás kontaktovat pomocí formuláře nebo zjistěte cenu bytu pomocí naší online kalkulačky.
Zjistit cenu bytu online výpočtem z naší kalkulačky
Máte dotazy? Kontaktujte nás!
- zasílání marketingových a obchodních sdělení a nabízení služeb společnosti CHIRŠ realitní kanceláře, jakož i jakož i dalších osob ze sítě realitních kanceláří CHIRŠ, vyhodnocování klientských dat, včetně jejich profilování, vytváření obchodních statistik a poskytování marketingových informací.
Tento souhlas uděluji na dobu 3 let, nejdéle však do doby jeho odvolání. Beru na vědomí, že mám právo udělený souhlas kdykoliv odvolat.
Udělením tohoto souhlasu současně potvrzuji, že jsem se seznámil/seznámila se Zásadami zpracování a ochrany osobních údajů a se všemi právy, které mi v souvislosti se zpracováním osobních údajů náleží.
